来自 美味 2021-10-01 19:40 的文章

房价涨幅不再预期,百强房企月销售金额连续三

随着9月份房地产行业销售数据的发布,一个信心不足、成交量下降的市场轮廓显得越来越清晰。
 
9月30日,各大机构陆续发布销售数据,宣布“金九”旺季已不复存在。
 
据嘉里统计,9月,TOP100房企销售总额同比下降近40%;然而,本应是销售业绩巅峰的“金九”环比下降约6%,表现甚至比淡季还要糟糕。
 
这是百强房企连续三个月月度销售下滑,同比降幅进一步扩大。在持续下跌的背后,监管部门下大力气调控,对市场信心产生了一定影响。
 
从房贷收紧到限购加码,再到二手房调控,整体房价逐渐进入下行通道,诱发了购房者的观望情绪。与此同时,房企中不时传来的电闪雷鸣的消息,更加剧了消费者对交付的担忧。
 
“最难的营销是恢复买家的信心,消除恐惧。”一位TOP20房地产公司的内部人士表示。
 
值得注意的是,近期央行等部门表态要维护房地产市场健康发展,维护住房消费者合法权益,市场普遍认为调控力度可能有所提升。
 
然而,该行业并没有表现出更多的乐观情绪。“即使考虑到政策的底部,2021年10月的销售额可能会出现较大的同比下降。”中信证券研究报告称。
 
 
60%的百强房企销售额下降30%。
 
“金九银十”原本是各大房企集中推进入市、下大力气抢丰收的关键时期。但是2021年的秋天是寒冷的。
 
嘉里9月发布的销售数据显示,TOP100房企月销售额达8443.4亿元,较去年下降36.6%;今年7月和8月的同比降幅分别为7.6%和19.6%,9月份这一指标的降幅进一步扩大。
 
就企业业绩而言,2021年9月,房地产百强企业中,超过90%的企业月度业绩同比下降,60%的企业月度业绩同比下降超过30%。
 
根据韩毅智库提供的数据,9月份,TOP50房企中有28家同比下降30%以上。TOP10房企中,除招商蛇口、华润置地、金地外,其他顶级房企均出现了30%以上的同比下滑。
 
9月,碧桂园、融创、万科、保利发展分别实现销售额567亿元、464亿元、380亿元、349.9亿元,月销售额排名前四,同比销售额分别下降34%、33%、30%、30%。
 
看时间线,碧桂园、万科、融创销售额连续三个月同比下滑,且下滑幅度不断扩大。其中,7月份上述头部房企同比降幅在2%至16%之间。
 
销售下滑的扩大使得房地产企业的累计销售业绩也发生变化。前9个月,万科累计销售额达到4810亿元,仍居行业第二,但同比由增转减,下降2%;碧桂园达到6137亿元,同比减少,仅与去年同期持平。融创此前的高积累使其保持了21%的同比增速,以4616亿元位居行业第三。
 
除毕、融、万、宝外,其他TOP10房企月销售额均在300亿元以下,恒大、绿地、中海月销售额同比降幅较大,分别为85%、56%、37%。恒大的月销售额只有120亿元。
 
在整体下滑的背景下,月销售额低于100亿元的TOP50房企数量也扩大到了21家。近期股价暴跌的新力地产,单月销售额仅为22亿元,同比下滑82%;此外,祥生、法华、惠今月销售额同比下降50%以上,销售额在50亿元左右。
 
在这样的背景下,单月实现同比增长的企业非常少。仅有阳光城、郑融、首开股份、荣盛发展、海伦堡等5家房企分别实现了11%、19%、16%、33%和7%的增长。
 
根据柯睿发布的报告,销量同比下滑是由于2020年同期销量回升带来的同比基数回升。今年二季度以来,百强房企月度增速呈现明显放缓趋势;与此同时,下半年市场的全面降温促使百强房企的业绩不及以往。
 
连续三个月的销售下滑也让百强房企的累计销售业绩越来越不尽人意。1-9月,百强房企销售额同比增长13%,增速明显低于前8个月的22.1%。
 
“金九”的表现完全黯然失色的是,今年9月份的销售额实际上环比下降了6%左右。8月是往年淡季,2020年9月,百强房企单月销售额环比增长近25%。
 
“9月份的环比下降还是第一次,”韩毅智库研究总监于晓宇表示。也是前所未有的。以前总有“金九银十”,今年真的很惨。
 
韩毅智库数据显示,在全规模TOP50公司中,9月份月度业绩逐月下滑,达到26家,包括碧桂园、保利、中海、世茂、旭辉等头部地产企业,而阳光城成为9月份唯一一家环比双增的公司,实现约210亿元。
 
市场信心难以修复。
 
房企销量持续下滑的背后是市场的整体反应。
 
华东某中型房地产企业,在深耕的很多市场,明显感觉到了9月份的降温。据该地产公司称,9月中旬,南京交易量下降70%的多个市场,游客数量和交易量均有所下降。包括中秋在内的第39周,佛山、汕头部分板块仍处于市场低迷状态,滨江一期项目130组仅2组到访;武汉市场有大量金九供应,但交易量仍处于较低水平。
 
交易量的下降是对房地产企业在几个深耕市场表现的描述。事实上,9月份,中国大部分市场也应用了这个表述。
 
根据嘉里数据,9月份,其跟踪的28个重点监测城市商品房成交面积环比下降7%,同比进一步扩大至25%,较2019年同期下降17%。一线城市成交量全面下滑,二三线城市成交量持续下滑,二三线城市近82%的成交量同比下滑。
 
中秋期间,据诸葛找房数据研究中心监测,10个重点城市新房销售2336套,比2020年中秋低82.1%,比2019年中秋低40.1%。
 
这样的销售业绩还是基于很多促销手段。该院披露,中秋期间,在青岛市场,部分开发商推出低价特价房、交付车位、工人到岗等促销政策,以加快销售回款,但该市场整体成交量仍较去年同期下降近八成。
 
市场的速冻是各种因素造成的。在小雨看来,这些包括银行按揭贷款放款周期拉长、利率上行、信用额度不足、限购限贷政策下沉加码、房地产税预期等。
 
此外,一个更微妙和重要的变化是买家的信心。首先,这是受房价逐渐进入下行通道的影响。《中信研究报告》数据显示,315个样本城市中,8月份房价同比下跌106个,环比下跌189个。“各地发布限价令的事实表明,房价实际上存在明显的下行压力”。
 
诱导了购房者的观望态度。除了原本“买涨不买跌”的心态外,近期频繁出现的房企打雷闪电的消息也让准购房者表达了对未来房企能否如期交房的担忧。
 
“最难的营销是恢复买家的信心,消除恐惧。“某TOP20房地产公司内部人士表示,在这种情绪下,打折降价的效果并不明显。
 
基于这样的市场反馈,很多房企和业内人士认为,今年剩余时间销售业绩大幅反弹的可能性不大。
 
“根据我们的调研反馈,头部房企认为,正常的购房需求已经受到市场下滑的影响,他们对下半年的市场大多持悲观态度。”根据中国黄金证券研究报告。
 
“销售低迷本身就有自我强化和自我循环的效果。房价本身的预期构成了房地产需求的影响因素,房价本身的下跌开始影响房地产的需求。”中信地产分析师认为,“我们预计2021年10月的房屋销售可能也会出现较大的同比下降。”
 
 
但业内也有人持开放态度,下一步“要看政策是否开放”。
 
在行业严峻形势下,央行一周两次提到稳定房地产市场。市场普遍认为这是积极的。“预计四季度房地产销售/融资端将出现边际放松,主要体现在房贷额度正常需求下的边际放松,对房企销售回款形成一定支撑。”TF证券研究报告指出。
 
但是,依靠别人不如依靠自己。9月份销售额达到6173亿元的碧桂园,近日流传着一张“誓死挽救8000亿元年销售目标”的图片。
 
一位来自华东某房地产企业的人士表示:“第四季度,估计每个家庭都在全力搞销售。“更重要的是还钱,现金流为王。”
 
上述华东地区中型房企表示,在他们所在的合肥市场,由于项目在中秋节的平均成交量,所有企业都做好了“十一”节点抢货的准备,通过增加配送点,配合特价房,从9月25日开始实施。
 
“3个月后,看看会不会变。”上述Top20房企表示。